Vender uma Casa para Comprar Outra: O Guia Completo
Vender primeiro ou comprar antes?
Como alinhar todo o processo para não perder tempo, dinheiro, nem ficar sem teto?
Se está a ponderar mudar de casa, é natural que comece a sentir alguma ansiedade. Mas não se preocupe, com uma abordagem bem planeada, o processo pode ser mais simples e eficaz do que parece.
Se a compra não depender da venda, pode facilmente escolher procurar a nova casa e comprá-la primeiro. Desta forma, pode realizar as obras, a mudança, e todos os preparativos com calma e sem pressa.
Como a venda será feita posteriormente e sem a pressão do tempo, terá mais oportunidade para melhorar a casa e promovê-la da melhor forma possível, maximizando assim o rendimento da venda.
Uma venda sob pressão ocorre quando há urgência, seja por necessidade de liquidez ou por prazos apertados para fechar o negócio, o que pode resultar na venda por um valor inferior ao desejado.
Por outro lado, uma compra sob pressão acontece quando há urgência na aquisição, seja por falta de tempo (prazos apertados na venda e a necessidade de desocupar a casa) ou por não ter outra opção de alojamento. Isso pode levar à escolha de uma casa menos desejada ou a pagar mais do que o planeado
Vender e comprar uma casa ao mesmo tempo é o sonho de muitas pessoas. Embora o processo não seja tão complicado quanto se imagina, exige paciência e planeamento. Uma das regras de ouro é evitar decisões precipitadas e avaliar cuidadosamente os termos de cada negócio.
Por vezes, vender pode ser relativamente fácil, mas a compra pode revelar-se um desafio. Para vender com sucesso, é essencial ter o imóvel bem preparado, com toda a documentação em ordem e alinhado com o valor de mercado.
Comprar, por outro lado, requer uma análise aprofundada de vários fatores: o estado de conservação do imóvel e do edifício, o tipo de vizinhança, a condição do condomínio, a envolvente do bairro, possíveis obras necessárias, o tipo de investimento envolvido, e a revisão e correção de documentação, se necessário.
O processo de compra torna-se ainda mais desafiante quando depende obrigatoriamente da venda de outro imóvel, mas esta é uma situação comum, à qual estamos habituados.
Se precisa de vender primeiro antes de avançar para a compra, sugiro que coloque a sua casa à venda, mas que evite começar a procurar novas casas imediatamente (embora deva estar preparado para o fazer, se necessário). Isto porque a venda pode demorar ou acontecer num curto espaço de tempo.
A procura da nova casa deve começar apenas após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel que pretende vender. Isto evita a frustração de se apaixonar por uma casa que não poderá adquirir devido ao timing da venda da sua. Além disso, será mais difícil encontrar outra casa que lhe agrade tanto após a venda.
Para facilitar, pode negociar um prazo de até 90 dias para a conclusão da venda, com a possibilidade de mais 30 dias, se necessário. Tudo dependerá do comprador e da sua disposição para aceitar estes prazos. Com este prazo alargado, terá mais tempo para encontrar a casa que deseja comprar.
Este processo torna-se mais simples quando não há bancos envolvidos, mas, caso sejam necessários para a compra, deve considerar um mínimo de 30 a 35 dias (para avaliação bancária, cartas de aprovação, e marcação da escritura).
O ideal é encontrar a casa a comprar/sinalizar nos 30 dias seguintes à assinatura do contrato de venda. Como este pode ser um processo emocionalmente desgastante, é aconselhável que o mesmo consultor trate tanto da venda como da compra, para gerir melhor os prazos. No entanto, o mais importante é contar com um agente profissional e dedicado, que compreenda a importância desta situação.
1. Avalie a sua Situação Financeira
Antes de tomar qualquer decisão, analise a sua situação financeira.
Se tem capital disponível para sinalizar a nova compra sem depender da venda, pode escolher procurar e comprar a nova casa com calma. Desta forma, pode fazer as obras e mudanças necessárias sem pressão, e vender a casa atual no momento certo, maximizando o seu rendimento.
Por outro lado, se a compra depende da venda,incluindo para sinalizar a nova casa o processo requer mais cuidado. Evite decisões precipitadas e certifique-se de que compreende bem os termos de cada negócio.
2. Vender Antes de Comprar: Quando é a Melhor Opção?
Se precisa de vender a sua casa para financiar a nova compra, o ideal é começar por colocar a sua casa à venda. No entanto, evite iniciar a procura por uma nova casa antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda da sua casa atual.
Porquê? Porque se se apaixonar por uma casa e não conseguir comprar devido a um atraso na venda, encontrar outra casa que lhe agrade tanto pode ser difícil. Para ganhar tempo, negoceie com o comprador um prazo mais alargado para a escritura, até 90 dias ou mais, se necessário. Assim, terá mais tempo para encontrar a casa certa.
Se por outro lado pretender procurar ( ou já a encontrou e não deseja perder a oportunidade) e sinalizar a nova casa antes de Vender: Como Proceder?
Se optar por comprar ou pelo menos procurar e sinalizar a nova casa, antes de vender e tiver capital disponível ( para a entrada +- 10% sinal entregue na assinatura do contrato promessa de compra e venda = CPCV ) , certifique-se de que tem a situação financeira validada junto do banco para evitar surpresas. Negocie um prazo alargado para a escritura de compra (até 120 dias, por exemplo), o que lhe permitirá vender a sua casa atual com mais tranquilidade.
Ter um imóvel ajustado ao valor de mercado, bem preparado e apresentado, é crucial. Fotos profissionais e uma casa organizada são essenciais para atrair propostas rápidas e assertivas.
3. Passos a Seguir
Passo 1: Análise Financeira
Consulte um intermediário de crédito para explorar as possibilidades de uma compra que dependa da venda. Obtenha uma pré-aprovação de financiamento para estar preparado quando encontrar a casa desejada.
Passo 2: Consultoria Imobiliária
Fale com um agente imobiliário de confiança. Obtenha uma avaliação realista da sua casa para definir um preço de venda competitivo e encontrar um comprador rapidamente.
Passo 3: Preparação da Documentação
Certifique-se de que toda a documentação está em ordem tanto para a venda quanto para a compra. Inclui certidões, certificado energético, e todas as despesas associadas, como impostos e comissões.
Passo 4: Confirmação do Crédito
Antes de avançar com a venda, valide junto do banco a concessão do crédito necessário para a nova compra. Se já passou algum tempo desde a pré-aprovação, confirme que ainda está válida.
Passo 5: Negociação do Prazo no CPCV
Negocie um prazo alargado no contrato de promessa de compra e venda (CPCV) da sua casa atual para lhe dar tempo suficiente para encontrar e comprar a nova casa.
Passo 6: Procura da Nova Casa
Após assinar o CPCV da sua casa, comece a procurar a nova casa. Seja assertivo, focando-se nas características e localização desejadas, sempre dentro do orçamento.
Passo 7: Cancelamento da Hipoteca
Se tem uma hipoteca sobre a casa que vai vender, trate do seu cancelamento para viabilizar a transação. Solicite o distrate da hipoteca ao banco com antecedência, para que esteja tudo preparado no dia da escritura.
4º. Estratégias para Evitar Complicações
Calma e Organização: O principal erro em processos de venda e compra simultâneas é a precipitação. Anuncie a sua casa com antecedência para analisar ofertas com calma.
Coordenação de Prazos: Se possível, mantenha o mesmo consultor para a venda e compra, ou pelo menos um agente profissional que compreenda a importância da situação.
Flexibilidade: Considere todas as possibilidades de alojamento temporário se houver um desfasamento entre a venda e a compra (Airbnb, casa de amigos/familiares).
6. Resumo dos Passos Finais
Venda da casa com prazo alargado para a escritura.
Assinatura do contrato de venda.
Procura da nova casa.
Assinatura do contrato de compra.
Marcação das escrituras (venda seguida da compra, com 2-3 dias de intervalo).
Com a devida preparação e organização, pode garantir uma transição tranquila para a sua nova casa. Aproveite a mudança para avaliar o que realmente importa e organize a mudança de forma eficiente.
Helena Fernandes agente imobiliária
Buyer’s agent century21